Derechos y deberes de los copropietarios frente a cobros de expensas en mora

propietarios
14 sept
3 Min. de lectura

Guía práctica para no dejarse abusar por abogados ni administradores

Muchos copropietarios enfrentan cobros por expensas atrasadas sin saber exactamente cuáles son sus derechos.Esta guía busca dar claridad sobre qué pueden exigir legalmente los administradores y abogados, y qué no, para que los propietarios no sean intimidados ni sometidos a prácticas abusivas.

⚖️ 1. Las expensas son obligatorias… pero deben estar legalmente soportadas

Según el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, las expensas comunes (cuotas ordinarias y extraordinarias) gravan directamente el inmueble: son obligatorias para todos los propietarios, sin importar si están de acuerdo o no.
📝 Sin embargo, solo son exigibles si fueron aprobadas por la asamblea general y reflejadas en el presupuesto anual.
Por tanto, todo cobro debe estar soportado en:
- Presupuestos aprobados por asamblea
- Actas de asamblea firmadas y registradas
- Contabilidad oficial de la copropiedad

📌 Sin actas ni presupuestos aprobados, no hay base legal válida para el cobro.

⚠️ 2. Intereses de mora: no pueden exceder la tasa de usura

La administración puede cobrar intereses de mora aprobados por la asamblea, conforme al art. 30 de la Ley 675.
⚖️ Pero deben respetar la tasa de usura vigente cada mes (la publica la Superintendencia Financiera).
Si cobran, por ejemplo, 2% mensual fijo durante años sin importar la tasa legal, pueden estar cobrando intereses usurarios, que son ilegales y pueden anularse judicialmente.

📌 Además, deben demostrar con qué acta de asamblea se aprobó la tasa aplicada.

🕒 3. La prescripción: no pueden cobrar deudas viejas de por vida

Las expensas prescriben a los 5 años contados desde que cada cuota se hizo exigible(art. 2536 del Código Civil).
Pasado ese tiempo, si no existe demanda judicial notificada, la deuda queda prescrita y es inexigible judicialmente.
Los requerimientos extrajudiciales (cartas, correos, llamadas) no interrumpen la prescripción.

📌 Esto significa que, si alguien debe expensas desde 2016 y nunca lo han demandado, solo podrían cobrarle judicialmente lo causado desde 2020 en adelante.

📩 4. Qué pueden exigirle los propietarios a los abogados cobradores

Cuando un abogado hace cobro prejurídico debe entregar por lo menos:

Certificación del administrador con:
- Saldo exacto en mora
- Discriminación entre capital, intereses, honorarios
- Fechas de causación y exigibilidad de cada cuota
Estado de cuenta detallado (cuotas facturadas, pagos, saldos)
Acta de asamblea donde se aprobaron:
- Los presupuestos anuales
- Las cuotas ordinarias/extraordinarias
- La tasa de interés de mora aplicada
Copia del reglamento de propiedad horizontal vigente
Contrato que acredita que el abogado está facultado por la copropiedad para hacer cobros

📌 Si el abogado no entrega estos soportes, el cobro carece de base legal y puede considerarse abusivo.

🛡️ 5. Qué pasos debe dar un propietario en mora para protegerse

Exigir por escrito al administrador copia de:
- Presupuestos desde 2020
- Actas donde se aprobaron cuotas e intereses
- Reglamento vigente
Alegar por escrito la prescripción de todas las cuotas con más de 5 años de antigüedad.
Exigir al abogado los soportes mínimos legales de cualquier cobro prejurídico.
Pedir que solo se comuniquen por escrito (correo electrónico). Las llamadas o visitas insistentes pueden constituir cobro abusivo (Ley 2300/2023).
Nunca hacer pagos parciales sin dejar constancia de que no reconoce la totalidad de la deuda, para no revivir cuotas prescritas.

⚡ 6. Qué no pueden hacer el abogado ni el administrador

No pueden amenazar con embargos o remates si no hay proceso judicial iniciado.
No pueden exigir pagos sin entregar los documentos que soportan la deuda.
No pueden seguir cobrando cuotas ya prescritas (más de 5 años).
No pueden hostigar, llamar de forma insistente o a terceros (familiares, vecinos, empleadores). Eso sería cobro abusivo y se puede denunciar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).

📌 En resumen

🔹 Las expensas deben estar soportadas en actas y presupuestos.

🔹 Los intereses deben respetar la tasa de usura vigente.

🔹 Las deudas prescriben a los 5 años.

🔹 El abogado debe probar lo que cobra.

🔹 El propietario tiene derecho a exigir documentos, limitar comunicaciones y defenderse de cobros abusivos.

Modelos de cartas para propietarios

Aquí te compartimos dos modelos de cartas que puedes usar si recibes un cobro extrajudicial:

📨 Carta para exigir soportes al administrador: para solicitar las actas de asamblea, presupuestos aprobados, reglamento y demás documentos que respaldan legalmente el cobro de expensas.

⚖️ Carta para alegar la prescripción de cuotas antiguas: para declarar que no reconoces cuotas con más de 5 años de antigüedad, por estar prescritas y ser inexigibles judicialmente.

💬 Recuerda: Reclamar tus derechos no te hace incumplido, te hace informado.

La ley protege tanto a la copropiedad como a los propietarios, y el respeto debe ser mutuo.