¿Cómo se está liquidando la cuota de administración 2026?
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Un análisis basado en la Ley 675 de 2001, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio y el Acta de la Asamblea General del 25 de febrero de 2026.
En este artículo
Propósito de este análisis
Este artículo ofrece a los copropietarios del Condominio Campestre Sol del Llano una explicación estructurada y documentada sobre el sistema de liquidación de las cuotas de administración aplicado a la vigencia 2026.
Las observaciones aquí presentadas se fundamentan exclusivamente en documentos oficiales registrados: la Ley 675 de 2001, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio, las Escrituras Públicas de constitución, el Acta de la Asamblea General Ordinaria del 25 de febrero de 2026 y las comunicaciones formales remitidas por la Administración.
El objetivo es facilitar el acceso de toda la copropiedad a información estructurada que le permita formarse su propio criterio, verificar cada cita con los documentos originales y, eventualmente, calcular si su propia cuota se ajusta a las normas aplicables.
Marco legal aplicable — Ley 675 de 2001
La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Tres disposiciones resultan particularmente relevantes para entender cómo deben liquidarse las expensas comunes.
2.1. Artículo 29 — Cómo deben distribuirse las expensas
El Artículo 29 establece que las expensas comunes necesarias estarán a cargo de los propietarios de los bienes de dominio particular, teniendo en cuenta los coeficientes de copropiedad.
La contribución de cada copropietario debe ser proporcional a su coeficiente de copropiedad.Principio rector — Art. 29 Ley 675/2001
2.2. Artículo 38 — Funciones de la Asamblea General
El Artículo 38 enumera las funciones exclusivas de la Asamblea General de Copropietarios. Para nuestro análisis interesan dos funciones que la ley distingue:
Numeral 5: acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias (la metodología de distribución).
Numeral 6: aprobar el presupuesto anual (el monto a recaudar).
Acordar las expensas (cómo se reparten) y aprobar el presupuesto (cuánto se recauda) son dos funciones distintas. Ambas son reservadas exclusivamente a la Asamblea.
2.3. Artículo 51 — Funciones del Administrador
El Artículo 51 enumera, de manera taxativa, las funciones del Administrador: hacer cumplir las decisiones de la Asamblea, llevar la contabilidad, cobrar las cuotas. Son funciones de ejecución. El Administrador no tiene, dentro de sus facultades, la potestad de modificar las reglas de distribución de las expensas. Esa potestad es exclusiva de la Asamblea.
El Reglamento de nuestro Condominio
El Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio Campestre Sol del Llano fue protocolizado mediante las Escrituras Públicas Nos. 365 y 732 de 1996, otorgadas en la Notaría Única de Puerto López. Sus normas son obligatorias para todos los copropietarios.
3.1. Artículo 32 — Funciones de la Asamblea
El Artículo 32 del Reglamento, en armonía con el Artículo 38 de la Ley 675, distingue las dos funciones que ya mencionamos:
Numeral 5: "Acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias destinadas a la administración, mantenimiento, conservación y reparación de las áreas, bienes y servicios de uso común…"Numeral 6: "Aprobar el presupuesto de rentas y gastos para la vigencia correspondiente."Art. 32, Reglamento de Propiedad Horizontal
3.2. Parágrafo del Artículo 32 — Vigencia presupuestal
El Parágrafo del mismo artículo dispone:
"La vigencia presupuestal se iniciará el primero de enero y terminará el 31 de diciembre de cada año calendario."Parágrafo Art. 32, Reglamento
Este parágrafo se refiere específicamente al numeral 6 — la vigencia del presupuesto. No se refiere al numeral 5 — la metodología de distribución. Es decir: el Reglamento establece que el monto anual del presupuesto cubre del 1 de enero al 31 de diciembre, pero no contempla una "vigencia retroactiva" de las reglas sobre cómo se distribuye ese monto entre los copropietarios.
Lo que decidió la Asamblea del 25 de febrero de 2026
El Acta de la Asamblea General Ordinaria del 25 de febrero de 2026 (segunda convocatoria) consigna las decisiones formales adoptadas. Tres puntos son particularmente relevantes para el análisis de la liquidación.
4.1. Punto 11 — El presupuesto aprobado
La pregunta de votación sometida a los copropietarios fue, literalmente:
"¿Aprueba el proyecto de presupuesto 2026 con la modificación del incremento de seguridad al 30%, para un total de $942.099.258?"Acta del 25 de febrero de 2026, Punto 11
La Asamblea aprobó un único presupuesto general consolidado por dicho monto. No se sometió a votación ningún "presupuesto sectorial" —ni para Alcaraván ni para Luna Roja—. El cuadro resumen final del Acta lo confirma con una sola entrada: "Aprobación Presupuesto 2026 ($942.099.258 con ajuste vigilancia 30%)".
4.2. Punto 12 — Decisión sobre Morichal
La Asamblea autorizó adelantar un estudio técnico y suscribir contratos individuales con los propietarios de Morichal para regular el uso de servicios comunes. El Acta deja constancia expresa del alcance de la decisión:
La autorización allí conferida NO IMPLICA: "Incorporación formal de Morichal al condominio, modificación de tablas de porcentaje o coeficientes, alteración de derechos políticos, creación de expensas ordinarias bajo el sistema porcentual, ni reforma del reglamento."Acta del 25 de febrero de 2026, Punto 12
Es decir, la Asamblea estableció con claridad que cualquier recurso proveniente de Morichal sería un ingreso extraordinario con destinación específica, no parte del sistema ordinario de expensas porcentuales.
4.3. Punto 18 — Inviabilidad jurídica del cobro a Morichal
Durante el debate del Punto 18, frente a la propuesta de cobro retroactivo a Morichal, el administrador entonces saliente manifestó textualmente:
"Este cobro es jurídicamente inviable mientras Morichal no haya sido formalmente recibida como parte del condominio."Acta del 25 de febrero de 2026, Punto 18 — intervención del administrador saliente
Lo que ha informado la Administración
La Administración ha remitido dos comunicaciones formales sobre la liquidación de las expensas 2026:
Comunicación del 28 de abril de 2026 — respuesta a derecho de petición sobre el sistema de liquidación.
Comunicación del 15 de mayo de 2026 — aclaración sobre la liquidación de expensas comunes.
En estos documentos, la Administración expone dos descripciones distintas de la fórmula aplicada:
5.1. Fórmula declarada el 28 de abril
Cuota individual = $76.467.834 × coeficiente de copropiedad
5.2. Fórmula declarada el 15 de mayo
Cuota individual = (Presupuesto del sector ÷ suma de coeficientes del sector) × coeficiente individual
Con este ejemplo numérico: "En el sector Luna Roja (coeficientes: 27), un lote con coeficiente 0,068: $36.222.812,97 ÷ 27 × 0,068 = $91.227,82".
5.3. Base de distribución informada
La comunicación del 15 de mayo afirma que los coeficientes existentes corresponden únicamente a:
Sector Alcaraván: 30%
Sector Luna Roja: 27%
Total coeficientes operativos: 57%
Y agrega que "el valor total del presupuesto se distribuye entre los coeficientes actualmente existentes".
Análisis documental y matemático
6.1. Las dos fórmulas no son matemáticamente equivalentes
Aplicando la fórmula de la comunicación del 28 de abril al mismo lote del ejemplo (coeficiente 0,068 entendido como porcentaje, es decir 0,00068), el resultado sería aproximadamente $51.998 mensuales.
La fórmula efectivamente aplicada —la del 15 de mayo— arroja $91.228. La diferencia es de $39.230 mensuales por lote: aproximadamente un 75% más.
¿Cuál de las dos fórmulas se está aplicando realmente, y por qué dos comunicaciones formales de la misma Administración describen el procedimiento de manera distinta?
6.2. El "Presupuesto del sector": un concepto sin acta
La fórmula efectivamente aplicada depende de una variable denominada "Presupuesto del sector". Sin embargo, en el Acta del 25 de febrero de 2026 no aparece sometida a votación —ni en el orden del día, ni en las preguntas formuladas a los copropietarios— la aprobación de un "presupuesto del sector Alcaraván" o de un "presupuesto del sector Luna Roja". Lo que se aprobó fue un único presupuesto general consolidado de $942.099.258.
Si la Asamblea no aprobó un presupuesto sectorial, ¿bajo qué facultad legal o reglamentaria se introduce ese concepto como variable de liquidación?
6.3. El 100% del presupuesto sobre el 57% de los coeficientes
Si el 100% del presupuesto se distribuye entre el 57% de los coeficientes registrados, la operación produce, aritméticamente, un factor multiplicador de 1 ÷ 0,57 ≈ 1,754 sobre la contribución proporcional al coeficiente individual real.
En términos prácticos, esto significa que cada copropietario de Alcaraván y Luna Roja asume aproximadamente 75% más de lo que correspondería a la aplicación estricta de su coeficiente. Este resultado plantea una posible incompatibilidad con el Artículo 29 de la Ley 675 de 2001.
6.4. La decisión del Punto 12, materialmente alterada
El Punto 12 del Acta excluyó expresamente la "modificación de tablas de porcentaje o coeficientes" y la "creación de expensas ordinarias bajo el sistema porcentual" derivadas del tratamiento sectorial. Sin embargo, la liquidación efectivamente aplicada —al concentrar el 100% del presupuesto sobre el 57% de los coeficientes— produce materialmente una alteración de la distribución porcentual entre los copropietarios.
¿Cómo se concilia la fórmula aplicada con la decisión expresa de la Asamblea de no alterar la distribución porcentual?
6.5. El ajuste retroactivo a enero, febrero y marzo
Las comunicaciones de la Administración incorporan un ajuste retroactivo a los meses de enero, febrero y marzo de 2026. Como vimos en la sección 3.2, el Parágrafo del Artículo 32 del Reglamento establece la vigencia anual únicamente del presupuesto (numeral 6), no de la metodología de distribución (numeral 5).
Es decir: el monto anual del presupuesto cubre todo el año calendario, pero el Reglamento no contempla una aplicación retroactiva de reglas de distribución a meses ya facturados y pagados bajo la metodología anterior. Esto plantea cuestiones relativas al principio de buena fe (Artículo 83 de la Constitución Política) y al principio general de irretroactividad de los actos administrativos desfavorables.
6.6. La diferencia en el monto del presupuesto
El Acta del 25 de febrero de 2026 deja constancia de un presupuesto aprobado por $942.099.258 anuales (Punto 11). Las comunicaciones de la Administración refieren un presupuesto de $917.614.008 anuales como base de cálculo. La diferencia ($24.485.250) puede tener explicaciones técnicas válidas —otros ingresos previstos, fondo de imprevistos, etc.— pero su justificación formal debería ser explícita y verificable.
Cómo verificar si su cuota se está liquidando correctamente
Cualquier copropietario puede realizar una verificación documental y matemática de su propia cuota. Aquí los cinco pasos:
1
Conozca su coeficiente de copropiedad
Su coeficiente está registrado en su escritura pública de compraventa, generalmente en la cláusula que describe la unidad inmobiliaria adquirida. También aparece en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio, en la tabla de coeficientes.
Si no tiene a la mano su escritura, puede solicitar copia en la Notaría Única de Puerto López o consultarlo en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente.
2
Identifique el presupuesto aprobado
El presupuesto aprobado por la Asamblea para la vigencia 2026 asciende a $942.099.258 anuales, lo que equivale a $78.508.272 mensuales aproximadamente. Este dato consta en el Punto 11 del Acta del 25 de febrero de 2026.
3
Aplique la fórmula del Artículo 29 Ley 675
La fórmula que establece la Ley para una distribución estrictamente proporcional al coeficiente registrado es:
Cuota mensual = Presupuesto mensual × Coeficiente
Ejemplo: para un lote con coeficiente 0,068% (es decir, 0,00068), la cuota mensual proporcional sería: $78.508.272 × 0,00068 ≈ $53.385 mensuales.
(Este cálculo es ilustrativo y depende del coeficiente exacto registrado en su escritura.)
4
Compare con la cuota efectivamente cobrada
Revise su última factura de administración o consulte el valor que se le está cobrando. Compare ese valor con el resultado del Paso 3. Si la cuota cobrada es significativamente superior a la que arroja el cálculo proporcional, es razonable solicitar a la Administración una explicación sobre la base de liquidación aplicada.
5
Solicite los documentos a la Administración
Conforme al Artículo 51 numeral 6 de la Ley 675 de 2001, la Administración está obligada a permitir el acceso de los copropietarios a la documentación institucional. Puede solicitar formalmente:
Copia del Acta de la Asamblea del 25 de febrero de 2026
Copia del presupuesto detallado aprobado para 2026
Copia del Reglamento de Propiedad Horizontal vigente
Soporte del coeficiente aplicado a su lote
Explicación escrita de la fórmula y metodología aplicadas
Si encuentra inconsistencias: sus opciones
Si después de la verificación un copropietario identifica posibles inconsistencias, el ordenamiento jurídico colombiano contempla diversas vías de actuación. La elección depende del tipo de inconsistencia, su magnitud y la disposición al diálogo institucional.
OPCIÓN 1
Solicitud directa de aclaración
Solicitar a la Administración, por escrito y por correo electrónico, una aclaración formal sobre los puntos que generan duda. Es la vía menos confrontacional y permite resolver muchas situaciones por simple diálogo.
OPCIÓN 2
Derecho de petición (Art. 23 CP y Ley 1755 de 2015)
Si la solicitud informal no produce respuesta, el copropietario puede ejercer su derecho fundamental de petición: escrito formal con preguntas específicas. La Administración tiene un plazo máximo de 15 días hábiles para responder de fondo. La respuesta debe ser clara, precisa, completa y congruente.
OPCIÓN 3
Acción de tutela (Art. 86 CP)
Si después del derecho de petición la Administración guarda silencio o responde de manera evasiva, se puede interponer tutela ante el juez de circuito por vulneración del derecho fundamental de petición. Es rápida (10 días), no requiere abogado, y el juez puede ordenar respuesta de fondo en plazo perentorio.
OPCIÓN 4
Acción judicial declarativa
Si se considera que existe una aplicación indebida de las normas sobre distribución de expensas o una extralimitación de funciones del Administrador, puede instaurarse acción declarativa ante el juez civil del circuito. Permite obtener declaración judicial sobre la validez de la liquidación y, eventualmente, condena al reintegro de sumas pagadas en exceso.
OPCIÓN 5
Impugnación de decisiones de la Asamblea (Art. 49 Ley 675)
Si una decisión específica de la Asamblea adolece de vicios (convocatoria, quórum, mayorías, contenido), puede impugnarse ante el juez civil del circuito en término de dos meses contados desde la decisión o su comunicación.
OPCIÓN 6
Queja ante la Alcaldía de Puerto López
Conforme a los Artículos 8 y 62 de la Ley 675 de 2001, la Alcaldía ejerce funciones de inspección, vigilancia y control sobre las copropiedades. Cualquier copropietario puede presentar queja formal cuando considere que existen irregularidades administrativas.
OPCIÓN 7
Convocatoria a Asamblea Extraordinaria (Art. 39 Ley 675)
Los copropietarios que representen al menos la quinta parte (1/5) de los coeficientes pueden solicitar la convocatoria a Asamblea Extraordinaria. Esta vía permite someter el asunto al órgano competente para acordar la metodología de distribución de las expensas: la Asamblea misma.
Recomendaciones prácticas
Independientemente de la vía elegida, conviene tener presente lo siguiente:
Documente todo por escrito. Las comunicaciones verbales no constituyen prueba. Toda solicitud, recibo o respuesta debe quedar registrada por escrito y, preferiblemente, por correo electrónico con acuse de recibo.
Conserve sus facturas y comprobantes. Son la base probatoria para cualquier reclamación futura.
Sea preciso y respetuoso. Las solicitudes basadas en hechos verificables y normas concretas tienen más fuerza que las quejas generales.
Considere la acción colectiva. Cuando varios copropietarios identifican la misma inquietud, las solicitudes conjuntas refuerzan la posición y reducen el costo individual.
Consulte con asesor jurídico para decisiones de mayor alcance. Las opciones 3 a 5 requieren —idealmente— acompañamiento jurídico. Los consultorios jurídicos universitarios gratuitos pueden orientar a quienes no puedan contratar abogado.
Verificación de las fuentes citadas
Documentos públicos verificables
Toda la documentación citada en este análisis se encuentra registrada en libros oficiales, notarías y archivos institucionales del Condominio, conforme a las obligaciones de conservación documental establecidas en la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
La Ley 675 de 2001 es de acceso público — disponible en el sitio del Congreso de la República y en la página de la Función Pública.
Las Escrituras Públicas Nos. 365 y 732 de 1996, que contienen el Reglamento de Propiedad Horizontal, pueden consultarse en la Notaría Única de Puerto López o en la Oficina de Instrumentos Públicos.
El Acta de la Asamblea General Ordinaria del 25 de febrero de 2026 debe encontrarse en el libro de actas de la copropiedad, conforme al Artículo 47 de la Ley 675, a disposición de cualquier copropietario.
Las comunicaciones de la Administración del 28 de abril y del 15 de mayo de 2026 fueron remitidas en respuesta a derechos de petición. Cualquier copropietario interesado puede solicitarlas directamente a la Administración o a nuestro grupo propietarios@condominiosoldelllano.com.
Cualquier copropietario que desee verificar las citas aquí presentadas, consultar los documentos íntegros o ampliar la información, puede solicitarlo formalmente a la Administración del Condominio, que conforme a la Ley 675 de 2001 está obligada a permitir su acceso.
Este análisis es de carácter informativo y documental, y no sustituye la asesoría jurídica profesional. Las observaciones aquí presentadas se fundamentan en documentos oficiales registrados, y se invita a cada copropietario a verificarlos por sí mismo, formarse su propio criterio y, si así lo considera, ejercer las acciones que el ordenamiento jurídico le reconoce.
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